Als eigenaar van een leegstaand bedrijfspand moet u zich goed bewust zijn van verhoogde risico’s van brand, lekkage en illegaal gebruik. Ook moet u weten dat wanneer uw pand leeg komt te staan, u dit zo spoedig mogelijk aan verzekeraars dient door te geven. Anders kunt u bij een schade mogelijk met dekkingsproblemen te maken krijgen.
Door Het Nieuwe Werken en de financiële crisis neemt het aantal leegstaande bedrijfspanden sterk toe. Naar schatting staat inmiddels 20 tot 25 procent van de bedrijfspanden voor kortere of langere tijd leeg – met name op bedrijventerreinen en in winkelcentra in buitengebieden. Daarmee neemt ook het risico op schade toe. Denk aan schade door brandstichting, diefstal van koper of waardevolle spullen en vandalisme. Ook is er steeds vaker sprake van oneigenlijk gebruik van leegstaande bedrijfspanden voor bijvoorbeeld hennepteelt. Als er schade ontstaat, is die vaak direct aanzienlijk, bijvoorbeeld omdat een waterlekkage relatief laat wordt opgemerkt of het onderhoud aan het pand te wensen overlaat.
Om welke panden gaat het?
De volgende panden lopen meer risico op schade:
- slooppanden;
- panden die gekraakt zijn;
- panden met een slecht schadeverleden;
- panden die slecht zijn onderhouden;
- panden die langer dan 3 jaar leegstaan;
- panden zonder of met te weinig preventiemaatregelen.
Beter bewust van risico’s
Om schade te voorkomen of te beperken en de verzekerbaarheid op peil te houden, moeten eigenaren van leegstaande bedrijfspanden zich beter bewust zijn van de risico’s. Zij kunnen dan ook passende maatregelen nemen, zoals een inbraak- of brandmeldsysteem of een maandelijkse controleronde. Het nemen van de juiste maatregelen verkleint de kans op schade, maar ook teleurstelling over een mogelijk lager dan verwachte schade-uitkering. Het blijven uitvoeren van periodiek onderhoud, behoort ook tot deze maatregelen. Schades die verband houden met achterstallig onderhoud, zijn over het algemeen niet gedekt op een verzekering.
Om te ontdekken hoe groot het risico op schade is bij uw leegstaande pand, kunt u zich de volgende vragen stellen:
- Hoe lang staat het pand al leeg en wat is de verwachte verdere duur van de leegstand?
Hoe langer een pand leegstaat, des te groter is de kans op schade. - Wat is de onderhoudstoestand van het pand?
Een slecht onderhouden pand is een makkelijker doelwit voor vandalen en diefstal. - Is het pand verzekerd?
Vanuit verzekeraars geldt vaak een uitsluiting voor schade verband houdend met achterstallig onderhoud. Een onverzekerd pand heeft een grotere kans op slecht onderhoud en is dus risicovoller. - Wat is de ligging van het pand en dus: is er sociale controle?
In een afgelegen gebied of in een verpauperde buurt is de kans op vandalisme, diefstal of het starten van illegale activiteiten als hennepteelt of party’s groter. - Wat is de (verzekerde) waarde van het pand?
De hoogte van de maximale mogelijke schade neemt hierdoor toe en ook is het pand aantrekkelijker voor criminelen. - Is er volledige of gedeeltelijke leegstand?
Bij volledige leegstand is de sociale controle minimaal en nemen de risico’s significant toe. - Welke preventieve maatregelen zijn er getroffen?
Preventieve maatregelen verkleinen de kans op schade en diefstal en vergroten de alarmering en alarmopvolging. - Staat het pand te koop of te huur?
Als dit niet het geval is de kans groter dat er sprake is van achterstallig onderhoud. - Zijn er renovatie- of sloopplannen?
Bij sloop of renovatie is er vaak weinig tot geen onderhoud meer gepleegd zodat kans op schade toeneemt. - Is het pand gekraakt (geweest)?
Kraakpanden zijn vaak slecht onderhouden en hebben een slechte sociale reputatie, waardoor de risico’s op schade groter zijn. - Zijn de nutsvoorzieningen (water, gas en elektra) nog aangesloten?
Als deze zijn afgesloten functioneren eventuele alarminstallaties vaak niet meer en is er na een brand minder bluswater beschikbaar. Anderzijds verminderen afgesloten installaties voor elektra en gas de kans op brand. - Controleert u het pand regelmatig?
Periodieke controle maakt de kans dat er schade wordt veroorzaakt of dat er illegale activiteiten worden ontwikkeld significant kleiner. - Is er sprake van (gedeeltelijke) leegstand van een bedrijfsverzamelgebouw?
Door onoverzichtelijkheid van vele units is inzicht/overzicht van eventuele gebruikers lastig. Illegaal gebruik van individuele units komt dan vaak voor. Het advies is om dan periodiek nieuwe lijst met gebruikers/bestemmingen op te vragen.
Hoe kunt u dit risico verminderen?
Heeft u met de voorgaande vragen geconcludeerd dat uw leegstaande pand een verhoogd risico op schade heeft? Neem dan als eigenaar de juiste maatregelen. Wij geven u enkele voorbeelden:
- Panden op een afgelegen locatie of industrieterrein met een hoge (verzekerde) waarde kunnen worden voorzien van een inbraakmeldsysteem.
- Panden met een zeer hoge (verzekerde) waarde kunnen worden voorzien van een automatische brandmeldinstallatie met doormelding aan een Particuliere Alarmcentrale (PAC).
- Voor leegstaande woningen, kantoorpanden en appartementencomplexen kan antikraakbewoning een oplossing bieden.
- Als de nutsvoorzieningen (gas, water, elektra) nog aangesloten zijn, dienen de installaties aan de geldende NEN-normen te voldoen.
- Als het pand niet meer wordt verwarmd, kunt u water- en vorstschade voorkomen door waterleidingen af te tappen en af te sluiten.
- Laat bij voorkeur minimaal maandelijks een controle uitvoeren, of controleer het pand zelf.
- Is er op het betreffende industrieterrein of winkelcentrum een collectieve beveiliging aanwezig (bijvoorbeeld Keurmerk Veilig Ondernemen (KVO))? Dan is het verstandig daaraan deel te (blijven) nemen.
Welke polisverplichtingen gelden er?
Iedere verzekeraar voert zijn eigen beleid als het gaat om uitsluitingen, eisen en voorwaarden bij het verzekeren van een leegstaand pand. Als eigenaar van zo’n pand is het verstandig u daarin te verdiepen. Zo komt u bij een onverhoopte schade niet voor vervelende verrassingen te staan. Wat bijvoorbeeld vaak voorkomt in de polisvoorwaarden:
- Leegstand langer dan een bepaalde periode (bijvoorbeeld drie maanden) is slechts verzekerd op beperkte condities. Vaak bestaat dan alleen dekking voor schade veroorzaakt door brand, vliegtuigen of storm. Waterschade wordt dan over het algemeen niet verzekerd.
- Er is alleen dekking als preventiemaatregelen zijn genomen, bijvoorbeeld alarmering of periodieke inspectie.
- Er wordt niet altijd een glasdekking afgegeven.
- Er is soms geen garantie tegen onderverzekering.
- Er kan sprake zijn van een (verhoogd) eigen risico.
- Verantwoordelijkheid van controle van het leegstaande pand is soms opgenomen als een polisclausule. De verzekeringnemer moet dan mogelijk ook aantoonbaar maken hoe hij die controle uitvoert.
- Blijf het pand periodiek onderhouden. Schades welke verband houden met achterstallig onderhoud, zijn over het algemeen niet gedekt op een verzekering.
Leegstand versus buiten gebruik
In de praktijk gebeurt het soms dat eigenaren van leegstaande panden enkele archiefkasten in het pand plaatsen en stellen dat het pand in gebruik is voor dossieropslag. Om alle onduidelijkheid weg te nemen, lichten wij beide begrippen aan u toe:
- Leegstand: dit heeft betrekking op de afwezigheid van de feitelijke inrichting van het gebouw.
- Buiten gebruik: dit heeft betrekking op de vraag of het pand feitelijk in gebruik is.
Als er sprake is van een leegstaand pand zal het pand veelal ook buiten gebruik zijn. Maar wanneer een pand buiten gebruik is, hoeft dit niet altijd (volledig) leeg te staan. Zo kunnen er nog enkele zaken in het pand aanwezig zijn zoals archiefkasten of kantoormeubilair, waardoor er feitelijk geen sprake is van leegstand. Wanneer het pand echter niet regelmatig gebruikt en/of gecontroleerd wordt, is het pand niet in gebruik. Doordat hierdoor een verhoogde kans op schade ontstaat, dient u vanuit de polisvoorwaarden een dergelijke risicoverzwaring te melden aan verzekeraars. Voor panden welke buiten gebruik zijn, gelden over het algemeen namelijk vrijwel dezelfde polisverplichtingen als voor leegstaande panden.
Wijzigt de bestemming van uw verzekerde pand (naar leegstand) dan dient u dit zo snel mogelijk aan verzekeraars te melden. Doet u dit niet en constateren verzekeraars de bestemmingswijziging na een schade, dan kan dit nadelige gevolgen hebben voor de schadeafwikkeling.
Uiteraard kunnen wij u volledig ondersteunen bij het verzekeren van uw leegstaande panden. In deze checklist is alle informatie nog eens overzichtelijk weergegeven. Wilt u meer weten over de risico’s van uw leegstaande panden en hoe uw verzekeringsdekking hierop is afgestemd? Dan kunt u contact met ons opnemen. Ook voor andere vragen zijn wij uiteraard bereikbaar.
Publicatiedatum: 04 mei 2015